Sono trascorsi davvero parecchi anni da quando, complice una mia conoscenza, volevo fare un viaggio in Albania, sicuro che, caduto il regime totalitario di Enver Hoxha e il conseguente arrivo di capitali esteri, quella terra avrebbe subito una drastica trasformazione territoriale. Buon profeta, si fa per dire, meglio: facile profeta.

Ed ecco, che, in una terra tradizionalmente dedita ad agricoltura e pastorizia, fa il suo prepotente ingresso l’edilizia, specie nella capitale e sulla costa. Tirana è diventata una nuova Milano, e, guarda caso, l’architetto – anzi l’archistar – di riferimento è quello Stefano Boeri assurto a fama universale grazie al Bosco Verticale.

Un’espansione edilizia senza precedenti quella di Tirana, iniziata quando primo cittadino era quell’Edi Rama (socialista…), sindaco dal 2000 al 2011 e dal 2013 primo ministro. Boeri si è aggiudicato prima il progetto Tirana 2030 (che è il piano regolatore della città) e poi il progetto Tirana Riverside (concepito per i 4000 sfollati del terremoto del 2019). A guardarli sul sito della Stefano Boeri Architetti, colpisce il verde a macchia d’olio che li caratterizza.

Sia come sia, voxeurop.eu riporta che a Tirana oggi si contano 52.000 alloggi vuoti; i prezzi di vendita in un centro gentrificato viaggiano tra i 2.500 e i 4.500 euro/mq, quando il reddito mensile lordo di un albanese è 850 euro. Ed è quasi impossibile trovare un bilocale in affitto a meno di 600 euro/mese. Eppure il piano regolatore è concepito per ospitare 1,6 milioni di abitanti, quando Tirana ne conta appena 590.000. E intanto ovviamente si sta assistendo all’espulsione dalla cinta urbana dei meno abbienti e l’acquisto delle proprietà immobiliari da parte di fondi stranieri.

Converrete, come accennavo, che il paragone con Milano è impressionante. Con in più qui anche il riciclaggio di denaro. Ma l’esplosione dell’edilizia non si limita alla capitale. Se nel 2015 sono stati concessi permessi per la costruzione di nuovi edifici residenziali pari ad una superficie di 50 chilometri quadrati, nel 2022 l’estensione è stata di ben 2.071 chilometri quadrati: oltre 40 volte di più, e il trend è destinato a perdurare.

Questo in un paese che si svuota: tra il 2011 e il 2023 l’Albania ha perso quasi mezzo milione di abitanti. Ma allora dove finisce il cemento? Facile a dirsi: soprattutto nell’industria più impattante al mondo, quella turistica, e specialmente, ça va sans dire, sulla costa. E questo mentre nell’interno il paese è sempre meno verde. Secondo l’istituto di statistica albanese (Instat) dal 2018 al 2023 il paese ha perso 320.000 ettari di fondo forestale e pascoli, nell’indifferenza delle autorità pubbliche e nonostante una teorica moratoria sui tagli. E il maggior importatore di legno è la nostra Italia, con addirittura il 61% delle quote.

Deforestazione nell’interno, con relative piste forestali, e cementificazione sulla costa: un mix micidiale. Ma andiamo nello specifico sulla costa, nel sud del paese, dove in questi giorni è salita alla ribalta internazionale l’isola di Saseno – o Sazan come la chiamano gli albanesi – disabitata, circondata da un mare cristallino, e miracolosamente salvatasi da speculazioni edilizie grazie a servitù militari oggi non più in essere (durante il regime comunista di Enver Hoxha furono costruiti oltre 3.600 bunker e gallerie sotterranee, progettate per resistere a un attacco nucleare).

È qui che il genero di Trump, Jared Kushner, straricco imprenditore ebraico ortodosso, accortosi dell’esistenza dell’isola durante una crociera, vorrebbe realizzare un mega resort investendo 1,4 miliardi di dollari. Una storia vecchia questa dei resort, se pensiamo che ormai quando si parla di investimenti nel mondo del turismo non si parla di camping o di aree attrezzate, ma solo di opere di grave impatto, destinate in buona parte ad élite (“ecco è così che va il mondo”).

E nel 2025 gli è stata concesso un permesso per costruire, facilitato – guarda caso – da una legge che sembra creata ad hoc sugli “investimenti strategici” del 2024. Infatti la norma ha creato una nuova categoria di progetti urbanistici che possono operare anche sul suolo pubblico e in deroga alle regolari procedure di assegnazione di appalto, mentre altri emendamenti hanno allentato i vincoli sulle aree protette.

Ma l’operazione immobiliare (aumentando il proprio valore a circa quattro miliardi di dollari, prevedendo 10.000 posti letto) si estenderebbe anche sulla costa (sempre grazie alla legge speciale di cui sopra), nell’area protetta di Vjosa-Narta (l’area del delta del fiume Vjosa), uno dei siti naturali di maggior pregio in Europa, un intatto paesaggio di lagune, dune, pinete e zone umide che ospita alcune delle più importanti rotte migratorie del Mediterraneo (ben 200 specie di uccelli, tra cui i fenicotteri rosa). Area in cui ad aprile sono state realizzate delle trincee in filo spinato e sono già entrati in opera dei mezzi operativi, distruggendo parte delle dune.

Ambedue gli investimenti in realtà non fanno capo direttamente a Kushner, bensì al fondo di investimento da lui creato, la Affinity Partners, con anche capitali dei paesi arabi, in particolare qatarioti. A margine ma non troppo, consideriamo il fatto che l’Albania ha aderito al Board of Peace di Trump (il socialista Rama è buon amico non solo di Trump, ma anche di Netanyahu), e che (gossip) Ivanka Trump è stata vista pranzare con Edi Rama, che ovviamente considera un’occasione da non perdere il faraonico investimento.

Ma non tutto sembra andare nella direzione auspicata dal governo, visto che: uno, l’Albania vuole aderire all’Ue, e questa le ha intimato di osservare le normative vigenti di tutela ambientale; due, si sono mosse in difesa di questo patrimonio naturale e in particolare per l’area costiera ben 28 associazioni ambientaliste e nel paese vi sono state e sono tuttora in corso vere e proprie sollevazioni popolari (ma anche in altri paesi, Italia compresa). Un movimento di protesta al grido “l’Albania non è in vendita” e già denominato la “Flamingo revolution”, la “Rivoluzione dei fenicotteri“. Movimento liquidato così da Rama: “Se non ci fosse Jared, a nessuno importerebbe niente di quello che sta succedendo in Albania”.

Il fatto che chiami Kushner per nome e il contenuto dell’affermazione la dicono lunga sul personaggio. A margine ma non troppo, conviene ricordare che il fondo Affinity Partners voleva realizzare l’anno scorso una Trump Tower (in omaggio all’illustre cognato) a Belgrado (anche qui grazie ad una normativa speciale ad hoc) e che il progetto non è andato in porto a causa di un procedimento della Procura per abuso d’ufficio e falsificazione di un documento ufficiale.

Guarda caso, per quest’altra operazione immobiliare a carattere turistico invece in corso, la Spak, la procura anti-corruzione albanese indipendente nata nel 2019, ha intanto avviato delle indagini sulle modifiche apportate nel 2024 allo status di protezione dell’area e alla proprietà dei terreni, cambiamenti che hanno aperto la strada allo sviluppo turistico.

Diciamo in conclusione che da queste vicende l’immagine pubblica del governo albanese non ne esce molto bene.

L'articolo Deforestazione, cemento e la rivoluzione dei fenicotteri: dove sta andando l’Albania? proviene da Il Fatto Quotidiano.

Non si fermano le proteste in Albania innescate dal resort progettato anche da Jared Kushner, genero del Presidente degli Stati Uniti Donald Trump, in un’area costiera protetta. Continuano e si trasformano in un largo movimento di opposizione al governo. Chi scende in piazza, ormai per il decimo giorno consecutivo, chiede le dimissioni del primo ministro Edi Rama, che in realtà ha dichiarato come il progetto non si ancora ufficiale mentre l’interesse di Washington nell’area dei Balcani appare evidente. “L’Albania non è in vendita”, lo slogan ripetuto in piazza dai manifestanti che assicurano che le proteste continueranno.

Soprannominata “Rivoluzione dei Fenicotteri”, l’ondata di mobilitazione è stata innescata dal progetto turistico di un resort di lusso progettato nell’area di Pishe Poro e sull’isola di Sazan. Un piano articolato in due interventi, annunciato inizialmente nel 2024, per un investimento complessivo di oltre 5 miliardi di euro: lo sviluppo costiero nell’area della laguna di Narta, tra le altre cose riserva naturale, e un resort sull’isola disabitata di Sazan, che ospitava una base militare nell’epoca comunista. A investire sarebbe la Atlantic Incubation Partners, società legata alla Affinity Partners, il fondo di investimenti di Kushner. Per il governo un progetto che incentiverebbe il turismo di lusso sulla costa adriatica. Secondo il New York Times, dietro il progetto ci sarebbero dei magnati del Qatar di origini siriane.

Le proteste sono esplose quando un manifestante, il 30 maggio scorso, è stato picchiato dalla sicurezza privata. I leader hanno fatto notare la coincidenza con l’anniversario della fondazione della Lega di Prizren, episodio storico dell’800 considerato un luogo della memoria simbolo dell’unità nazionale dell’Albania. I fenicotteri rosa sono tra le specie protette che popolano le zone del progetto. I manifestanti hanno avanzato delle richieste: le dimissioni del governo, l’abrogazione dello status speciale per gli investitori strategici, il ritiro della normativa chiamata “Pacchetto Montagna”, l’annullamento delle modifiche alla legge sulle aree protette, l’abrogazione delle modifiche alla legge sul patrimonio culturale.

Rama, in carica dal 2013 e al suo quarto mandato da premier, ha respinto le accuse a Euronews descrivendo le proteste come alimentate e amplificate da bot, narrazioni antisemite e forze esterne ostili. Alla CNN ha accusato “nemici dell’Albania e di Israele”. Sullo sfondo aleggia il processo di ingresso nell’Unione Europea, per il quale Tirana è candidata. “L’Albania dovrebbe astenersi da azioni che potrebbero compromettere il raggiungimento del criterio di chiusura, in questo caso il Capitolo 27“, ha precisato il portavoce Guillaume Mercier, riferendosi al capitolo dei negoziati di adesione che impone ai Paesi candidati di allinearsi alle norme per la tutela dell’ambiente.

La vicenda racchiude diversi dei temi centrali per il Paese: dalla speculazione edilizia al turismo, dalle privatizzazioni alla difesa del patrimonio. Lo scorso febbraio la vicepremier e ministra delle Infrastrutture Belinda Balluku si ea dimessa per un’indagine sulle procedure d’appalto. Il primo giugno la Procura albanese speciale contro la corruzione e il crimine organizzato (SPAK) ha aperto un fascicolo per indagare i suddetti controversi emendamenti alla legge sulle aree protette. La Affinity Partners aveva comunque avviato la costruzione di un hotel di lusso a Belgrado al posto del Ministero della Difesa distrutto dai bombardamenti NATO del 1999, tutto saltato dopo un’indagine della procura serba.

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L’isola di Saseno sorge all’imbocco del Canale d’Otranto, di fronte alla costa pugliese, nel punto in cui l’Adriatico si restringe a stretto. Per quasi trent’anni territorio sovrano italiano e poi, per l’intera Guerra fredda, base sottomarina interdetta, è oggi destinata a un uso opposto: il governo di Tirana ne ha affidato lo sviluppo a un fondo statunitense legato a Jared Kushner per un resort di lusso da 1,4 miliardi di euro.

La vicenda è stata letta soprattutto in chiave ambientale e come caso di nepotismo politico. Dal punto di vista italiano, però, il problema rilevante è diverso: l’ingresso di capitale privato americano e del Golfo in un punto che la dottrina navale nazionale ha sempre ritenuto vitale, e l’assenza di qualsiasi reazione da parte di Roma. È su questa assenza, più che sul progetto in sé, che occorre ragionare per valutare il peso effettivo dell’Italia nell’Adriatico orientale.

Da poligono militare a concessione privata

Il rilievo di Saseno è funzione della posizione, non delle dimensioni. L’isola presidia l’ingresso orientale dello stretto, largo circa settantadue chilometri, che costituisce l’unico accesso ai porti dell’alto Adriatico; chi ne controlla le alture dispone, in linea di principio, di una capacità di sorveglianza e di interdizione sul traffico tra Mediterraneo e Adriatico. È una rendita di posizione indipendente dai regimi che si sono succeduti sull’isola, e spiega perché Saseno sia stata storicamente oggetto di competizione tra le potenze affacciate sul canale.

Per l’Italia quella posizione è stata a lungo una questione di sicurezza. Occupata nel 1914 e mantenuta come possedimento sovrano dal 1920 al 1947, l’isola fu il perno dello sbarramento d’Otranto, il dispositivo navale con cui la Regia Marina chiudeva l’Adriatico alla flotta austro-ungarica; la sovranità italiana cessò con il trattato di pace del 1947, dopo di che Saseno servì come base sommergibilistica del blocco comunista. Il richiamo storico fissa il termine di paragone dell’analisi, cioè il grado di rilevanza che l’isola ha avuto per la sicurezza italiana, rispetto al quale va misurato il disinteresse odierno.

Il progetto attuale è di natura esclusivamente commerciale: nulla autorizza a ipotizzare un riuso militare dell’isola da parte statunitense o dei finanziatori del Golfo. Il dato rilevante è il mutamento di giurisdizione. Con decreto del 2 dicembre 2024 il presidente Bajram Begaj ha sottratto l’isola al piano di dispiegamento delle forze armate, e poiché i fondali restano disseminati di ordigni inesplosi, il Comitato per gli investimenti strategici ha posto la bonifica a carico della Difesa albanese come condizione per rendere agibile il resort. L’impiego di un apparato militare statale per garantire la redditività di un investimento privato estero indica la gerarchia in atto: la sicurezza nazionale viene subordinata alla logica del capitale, e lo Stato europeo storicamente competente su quel tratto di mare resta estraneo al processo.

Un investimento opaco

La cornice giuridica è quella dell’investitore strategico, concessa il 30 dicembre 2024 alla Atlantic Incubation Partners, veicolo riconducibile al fondo Affinity Partners di Kushner, con licenze accelerate e accesso diretto ai terreni demaniali. Vanno tenute distinte due cifre che la stampa tende a confondere: il progetto sull’isola riguarda 45 ettari, circa l’otto per cento della superficie, per 1,4 miliardi di euro, mentre il piano costiero di Zvërnec, sulla terraferma protetta tra la laguna di Narta e l’Adriatico, è un’urbanizzazione ben più estesa, di millequattrocento ettari e diecimila stanze, valutata 4,7 miliardi. I mille posti di lavoro e la durata decennale spesso citati sono per ora proiezioni del promotore e non obblighi sottoscritti.

La struttura proprietaria è opaca. Lo Stato albanese rivendica una partecipazione diretta in una entità giuridica congiunta e nega che vi sia privatizzazione, ma la quota effettivamente in suo possesso non è mai stata resa pubblica. Il capitale privato proviene in larga parte da fondi sovrani del Golfo, sauditi, qatarioti ed emiratini, convogliati da Affinity, mentre la componente continentale è gestita attraverso una catena di società schermo che termina in un trust olandese e ne occulta i soci albanesi. In un’operazione che cede in concessione un bene demaniale, l’elemento meno verificabile resta così la misura stessa di quella cessione.

L’operazione è ora oggetto di un’inchiesta giudiziaria. Lo SPAK, la procura speciale anticorruzione, ha aperto il 2 giugno 2026 un procedimento sulle modifiche del 2024 alla legge sulle aree protette, che hanno ridotto di oltre cinquemila ettari la tutela dell’ecosistema di Narta, e sul trasferimento ai privati dei titoli di proprietà di Zvërnec. L’indagine coinvolge soci locali con precedenti per appropriazione di terreni e falso documentale, ma non ha finora prodotto incriminazioni formali contro i vertici di Affinity o l’esecutivo albanese, né sequestri sul perimetro del progetto; allo stato, qualsiasi conclusione sulla corruzione sarebbe prematura.

Belgrado e l’arbitro europeo

Il principale fattore di rischio per l’operazione è di natura giudiziaria, come mostra il precedente serbo. A Belgrado Affinity aveva concordato con il governo la trasformazione dell’ex Stato maggiore jugoslavo, edificio vincolato e simbolo dei bombardamenti NATO del 1999, in un albergo a marchio Trump, previa rimozione del vincolo; per quella rimozione il ministro della Cultura Nikola Selaković è finito sotto processo il 4 febbraio 2026, e il fondo si è ritirato dal progetto poche ore dopo l’incriminazione del dicembre precedente.

La reazione di Affinity nei due casi è opposta, e la differenza è informativa. A Belgrado il fondo si è ritirato di fronte a un’incriminazione; a Saseno resta, benché l’inchiesta riguardi un espediente identico. La spiegazione plausibile è il diverso grado di copertura offerto dall’esecutivo: a fronte di proteste estese a più città e dell’indagine dello SPAK, il premier Edi Rama ha escluso ogni sospensione del progetto, mentre il presidente serbo Vučić aveva dovuto cedere. La permanenza del fondo a Saseno funziona quindi come indicatore della fiducia degli investitori nella capacità del governo albanese di proteggere l’operazione dalla magistratura e dalla pressione popolare.

Il secondo vincolo esterno è europeo. La Commissione ha collegato Saseno e Narta al percorso di adesione, avvertendo che il progetto può pregiudicare la chiusura del Capitolo 27 su ambiente e clima; la delegazione dell’Unione a Tirana ha promosso una campagna a tutela della natura albanese e ha chiesto l’abrogazione sia delle modifiche del 2024 sia della legge del 2015 sugli investimenti strategici. A porre condizioni a Tirana sul futuro dello stretto è quindi la Commissione, non l’Italia: la leva regolatoria nell’Adriatico si è spostata a Bruxelles, mentre Roma, storicamente la potenza di riferimento di quel mare, non esercita un ruolo equivalente.

Da guarnigione a comprimario: la postura italiana

La posizione italiana si caratterizza per l’assenza di posizione. Nessuna dichiarazione della Farnesina, della Difesa, della Marina o atto di sindacato ispettivo parlamentare risulta riferito all’ingresso di capitale americano e del Golfo a Saseno. L’assenza non costituisce di per sé prova di una linea, dato che ogni inferenza resta tale; ma in un Paese tanto esposto su quel mare un silenzio così completo è esso stesso un dato politico.

L’interpretazione corrente attribuisce il silenzio a un calcolo: Roma non si oppone perché controllerebbe già le infrastrutture funzionali dello stretto. L’esame di quelle infrastrutture, però, ne ridimensiona la portata. Nell’interconnessione elettrica sottomarina tra Valona e la Puglia, firmata nel gennaio 2025 e valutata circa un miliardo di euro, capitale e tecnologia sono emiratini, affidati a Masdar e Taqa, la generazione è ospitata dalle utility albanesi e a Terna spetta la sola integrazione di rete sul versante pugliese, con Eni nel ruolo di acquirente. L’Italia vi occupa quindi la posizione di mercato di destinazione e nodo di transito, non di proprietario dell’infrastruttura, in coerenza con un Piano Mattei che la candida a hub fra Africa, Balcani ed Europa pur appoggiandosi spesso a capitale estero.

Il secondo pilastro, il protocollo migranti con i centri di Shengjin e Gjadër gestiti da personale italiano in territorio albanese, è anch’esso condizionato dalle scelte di Tirana. Rama ne assicura la continuità finché lo vorrà l’Italia, ma la diplomazia albanese ne ha già fissato il termine: l’intesa non sarà prorogata oltre l’adesione all’Unione prevista per il 2030, data oltre la quale quel territorio cesserebbe di essere extraterritoriale. La durata dello strumento dipende perciò dal calendario dell’allargamento europeo, deciso a Bruxelles e a Tirana, non dalla programmazione italiana.Tre elementi convergono in una sola lettura: il silenzio sull’isola, il ruolo marginale nell’architettura energetica e la dipendenza del dispositivo migratorio dal calendario altrui. L’Italia, che un secolo fa controllava Saseno come questione di sicurezza, non partecipa oggi alla ridefinizione del controllo sullo stretto, condotta dal capitale privato americano e del Golfo, regolata da Bruxelles e condizionata dalla sovranità albanese. Non si tratta di costrizione: Roma sceglie l’accomodamento perché opporsi a capitali alleati avrebbe un costo superiore alla perdita simbolica, e perché le sue priorità dipendono dallo stesso sistema di relazioni atlantiche e mediorientali. La posizione di comprimario, però, comporta che i benefici acquisiti restino subordinati a decisioni prese altrove: l’arresto del progetto per via giudiziaria o europea, come a Belgrado, o la chiusura dei centri migranti nel 2030 lascerebbero l’Italia priva del bene simbolico e con un controllo solo parziale sulle infrastrutture che considerava proprie. È la condizione di un attore che nell’Adriatico orientale ha smesso da tempo di fissare le regole.

Ivanka Trump, hija del presidente de los EE.UU. y su esposo, Jared Kushner, han adquirido la isla de Sazan, en la costa adriática de Albania, un antiguo enclave militar comunista de 567 hectáreas que cuenta con más de 3.500 búnkeres de estilo soviético, kilómetros de túneles subterráneos y refugios antibombas construidos durante la Guerra Fría. La pareja, a través de su firma Affinity Partners, invierte alrededor de 1.400 millones de dólares en convertir este “arreglo” —como lo describió Ivanka— en un resort de lujo exclusivo, preservando algunos de estos refugios como elementos del proyecto turístico. La isla, que fue zona militar restringida, aún contiene municiones sin detonar que requieren limpieza exhaustiva antes de recibir visitantes.

Este desarrollo no se limita a Sazan: incluye también una franja costera protegida en Zvërnec, dentro de una reserva natural y parque marítimo con alta biodiversidad, lo que ha generado fuertes protestas de ambientalistas y locales. Excavadoras ya han comenzado a despejar terreno en zonas sensibles para flamingos, tortugas y otros especies migratorias, desatando críticas por el impacto ecológico irreversible y cuestionamientos sobre la transparencia del acuerdo multimillonario. El gobierno albanés defiende la inversión como un impulso al turismo de élite y su aspiración europea, pese a investigaciones de agencias anticorrupción.

La red de búnkeres de la familia Trump en Sazan encaja en una tendencia creciente entre multimillonarios que buscan refugios aislados ante posibles crisis bélicas globales. La isla, con sus instalaciones militares preexistentes, ofrece una base natural para un complejo autosuficiente, similar a otros proyectos de la élite. Kushner e Ivanka descubrieron el lugar durante un paseo en barco y una caminata descalza, quedando “cautivados” por su potencial como paraíso privado.

Otros magnates siguen patrones parecidos. Mark Zuckerberg construye un enorme complejo en Kauai, Hawái, con un búnker subterráneo de 1500 metros cuadrados, suministros independientes y puertas a prueba de explosiones, valorado en cientos de millones. Peter Thiel exploró opciones en Nueva Zelanda y Argentina, mientras que figuras como Bill Gates y Jeff Bezos poseen propiedades fortificadas o islas privadas. Empresas especializadas venden lujosos búnkeres con piscinas, cines y granjas hidropónicas, reflejando una preparación ante colapsos sociales o geopolíticos.

Esta ola de “preparacionismo de élite” —islas remotas, búnkeres de lujo y enclaves autosuficientes— plantea preguntas sobre visión del futuro. Mientras la familia Trump transforma Sazan en su versión de paraíso fortificado, críticos ven en estos refugios no solo protección personal, sino un síntoma de desconexión: los más ricos blindándose en fortalezas mientras el resto enfrenta los desafíos globales sin tales redes de escape. El proyecto albanés, rodeado de controversia, ilustra cómo la riqueza extrema se traduce en búnkers literales y simbólicos.